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地产“黑天鹅”背后的信托

金苹苹    中国证券网   2015-01-15 09:40:50
佳兆业   

地产商佳兆业的危机仍在持续发酵中。在其不断绷紧的资金链中,部分信托公司与其合作发行的房地产信托产品也受到牵连。

地产商佳兆业的危机仍在持续发酵中。在其不断绷紧的资金链中,部分信托公司与其合作发行的房地产信托产品也受到牵连。


据悉,此前媒体报道中提及的平安信托、四川信托和爱建信托等信托公司的产品,有些已经完成兑付,有些则采取了相关财产保全措施。但是对于信托业而言,房地产信托产品的风险如同一把利剑,时刻悬在头顶。


近年来,伴随着信托资产规模不断增长,由于经济下行及“泛资管”激烈竞争,加上信息不对称因素,信托产品风险事件频发、信托投资者范围扩大和产品影响力提升都使得信托产品的信用风险受到越来越多的关注。根据用益信托的统计,在2014年仅仅被媒体报道曝光的房地产信托风险事件就已达11次。


不过,在信托业内人士看来,经济增速放缓和行业竞争加剧背景下,虽然个别房地产公司的房地产项目出现经营困难,甚至发生流动性危机,但总体来看,房地产信托业务的风控措施在不断强化升级,整体风险可控。中部地区某信托公司人士告诉记者,在信托公司层面,目前对房地产信托业务的风险意识和风控措施在不断增强。


首先,对于融资型的房地产信托业务,信托公司更加注重实物资产抵押或者强担保,这样即便是房地产企业或者项目发生了风险,信托公司仍然可以通过处置担保物实现风险化解;其次,对于投资型的房地产信托业务,信托公司更加注重项目的现金流管理,通常会在项目公司现场派驻人员,控制项目公司的印鉴和收支账户,可以有效避免交易对手的经营风险向项目公司进行传导,实现风险隔离。


值得关注的是,鉴于地产业风险的集聚,监管层对于房地产信托业务的风险监管也在持续强化。记者了解到,房地产项目实行项目事前报备制,即房地产信托项目在成立前,必须向银监局或者银监会报告,经由银监局或者银监会审批同意之后,方可实施,监管部门会对报告项目进行实质性审核,从源头上防范风险。


2014年12月,银监会和财政部联合发布了《信托业保障基金管理办法》,由信托业协会牵头的信托业保障基金有限责任公司成立,标志着信托行业的稳定机制建立。信托业保障基金的目的就是建立一种行业互助机制,防范信托业风险。因此,信托业保障基金对于房地产信托业务的风险化解与处置可以起到积极作用。


此外,由于各家信托公司都有不同的房地产信托业务合作企业,信托公司参与的房地产项目整体上是比较分散的。因此,总体上而言,整个信托行业房地产信托业务发生系统性风险的可能性是比较小的。


虽然目前房地产信托已经成为信托产品中的“高危”产品。但在面临激烈竞争以及盈利模式难以改变的现状下,要信托公司放弃地产信托这一重要业务,却有点难。


“在当前房地产行业持续调整的大环境下,信托公司对房地产信托业务会更加谨慎,比如,交易对手准入门槛会提高、风险控制要求会更加严格等。因此,房地产信托项目在数量上会有所减少。但是,我们也应该看到,国内的房地产市场尤其是一、二线城市、区域中心城市的房地产市场,仍有较大的发展空间,短期内,房地产信托业务仍将是很多信托公司的主营业务。”前述信托公司人士表示。


在上述背景下,房地产行业会出现房地产企业项目转让和兼并收购等,在此过程中信托公司会有很多的市场机会,比如开展并购信托等。此外,房地产信托投资资金(Reits)作为房地产证券化的重要手段,在资产证券化业务大力推进的背景下,也可能成为信托公司新的业务方向。


目前,各家信托公司也都在努力拓展新的业务领域,比如新能源、高端医疗、高端教育等,这些业务在未来都有可能成为信托公司新的核心业务和利润增长点。但在很长一段时间内,传统业务的升级和新业务领域的开拓必将同时存在,同时推进,二者之间是兼容性和互动性的关系,而非替代性。


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