绿地张玉良:坚持“房住不炒”,房地产稳健发展是经济高质量复苏的重要组成---陆家嘴金融网

绿地张玉良:坚持“房住不炒”,房地产稳健发展是经济高质量复苏的重要组成

   陆家嘴金融网   2020-05-25 09:27:35
  

今年的政府工作报告再次重申坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策,促进房地产市场平稳健康发展。同时,报告中也提出“新型城镇化”、“城市更新”、“数字经济”等涉及房地产领域的多项举措,为行业发展带来了新机遇。

今年的政府工作报告再次重申坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策,促进房地产市场平稳健康发展。同时,报告中也提出“新型城镇化”、“城市更新”、“数字经济”等涉及房地产领域的多项举措,为行业发展带来了新机遇。

对此,绿地集团董事长、总裁张玉良日前表示,“房住不炒”是房地产行业发展的准绳,在这一总基调下,居民合理的居住需求受到支持,“我们有充分信心房地产市场能够较快恢复,全年实现相对稳定的发展”。对于报告中“新型城镇化”“新基建”等涉及房地产领域的多项举措,张玉良也一一发表了观点。

1、关于楼市调控:“房住不炒”是行业发展的准绳

张玉良:政府工作报告再次明确提到,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策,促进房地产市场平稳健康发展。

2020年接下来的时间里,国内疫情防控已取得积极成效,各种积极的因素正在增加。“房住不炒”依然是楼市调控、房地产行业发展的准绳,是中长期不动摇的核心思路。在“房住不炒”的总基调下,为应对疫情带来的影响,各地房地产政策环境总体较为宽松,居民合理的居住需求受到支持,随着各地复工复产高效推进,市场、行业各方面都在快速步入正轨,需求稳步释放。我们有充分信心,房地产市场能够较快恢复,全年实现相对稳定的发展。

2、关于新型城镇化:高质量发展的重要抓手

张玉良:政府工作报告提到,加强新型城镇化建设,大力提升县城公共设施和服务能力,以适应农民日益增加的到县城就业安家需求。同时提出,深入推进新型城镇化,发挥中心城市和城市群综合带动作用,培育产业、增加就业。

我们注意到,在“中心城市引领城市群发展、城市群带动区域发展”的城镇化模式下,能级较高的省会城市和有溢出效应的成长性地区在疫情后率先反弹回升。新型城镇化依然是我国实现中长期高质量发展的重要抓手和核心动力之一。经过长期的发展,我国城镇化已经达到了一个新的高度,正在演化出全新的发展模式、呈现全新的发展特点,步入了高质量城镇化的新阶段。中央对新型城镇化的最新表述,紧紧抓住了城镇化发展的新特点、新要求、新趋势,准确定位了城镇化所处的历史发展阶段。绿地从中央新型城镇化的最新导向出发,重点围绕一二线核心城市、省会城市及其周边溢出地区,聚焦国家战略发展区域,深耕核心城市群和中心城市,展开新一轮布局和重大项目落地。

推进城市群建设是我国在新时代把握重要战略机遇期的内在要求,也是深化改革、推动高质量发展的重要途径。主要表现在:一是有利于激发发展动能。城镇化是拉动投资和消费的发动机,是最大的内需。我国城镇化仍有巨大的空间。而且,城市群已经成为我国城镇化的主体形态。二是有利于深化改革开放。特别是有利于优化体制机制,建设统一强大的国内市场,促进资源要素的自有流动和高效配置。三是有利于参与国际竞争。城市群是代表国家参与国际竞争的重要载体。打造具有全球竞争力的世界级城市群,有利于提升国家整体竞争力。

高质量推进城市群建设,应该顺应新型城镇化的基本规律把握若干重要的原则、抓手和载体。三条基本原则:首先,要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用。其次,要注重发挥城市的比较优势。再次,要发扬改革创新精神,加强制度供给。五个具体抓手和载体:一是提高中心城市的首位度。打造核心增长极,不断增强辐射作用,成为带动城市群发展的强有力的龙头。二是发展现代都市圈。发展以大城市为中心、1小时通勤圈为基本范围的现代都市圈,并将其作为推进城市群建设的“先手棋”和“先行区”。三是加强基础设施互联互通。积极打通“断头路”,发展城际公共交通,建设城际铁路,打造轨道上的都市圈和城市群。四是建设一体化发展的示范区。在不同城市的交界区域,建设一体化发展的示范区,打破行政管辖的界限,并推动改革创新措施在示范区先行先试。五是适时调整行政区划,优化空间布局和管理体制。当城市群内部市场自发的资源配置格局已经大大突破原有行政区划时,也可以适时调整行政区划来与之相适应。

3、关于房企融资:稳健货币政策利于企业资本面持续优化

张玉良:政府工作报告提到,稳健的货币政策要更加灵活适度。综合运用降准降息、再贷款等手段,引导广义货币供应量和社会融资规模增速明显高于去年。保持人民币汇率在合理均衡水平上基本稳定。创新直达实体经济的货币政策工具,务必推动企业便利获得贷款,推动利率持续下行。

年初疫情的冲击,确实短期内对包括房地产行业在内的许多行业在资金链层面带来了不少压力,也对企业的融资能力及经营韧性提出了考验。为了对冲疫情的影响,全球都在推行宽松的货币政策。为了做好“六稳”工作,国内也出台了一揽子宏观政策措施,积极的财政政策将更加积极有为,稳健的货币政策将更加灵活适度。在宽松的货币环境下,资产升值将成为大概率事件。在这样的背景下,房企更应加强融资和资金管理,持续强化现金流安全。绿地近几年资金链安全稳步上升,持续加大融资工作力度,多渠道筹措资金,提升在非常时期的抗风险能力和经营韧性。一季度净增融资126亿元,筹资活动产生现金流量净额56亿元。除常规开发贷外,成功获得疫情贷款授信19亿元,发行ABS工具5.67亿元,发行境外债券3亿美元。

4、关于减税降费:房地产是实体经济复苏的重要组成

张玉良:政府工作报告提出,加大减税降费力度,推动降低企业生产经营成本,强化对稳企业的金融支持。

近年来国家实施一系列减税降费政策,切实降低了企业负担,激发了市场主体活力。面对经济存在的较大不确定性,报告要求“积极的财政政策要更加积极有为”。要充分利用财政资金减税降费、减租降息、扩大消费和投资,实现保就业、保基本民生、保市场主体。

减税降费有力支撑了实体经济发展,房地产行业是实体经济的重要组成部分,减税降费也将优化房地产市场,激发房地产市场的活力,同时楼市的供求关系很大程度上也是实体经济的晴雨表。减税降费红利持续释放,有利于减轻房地产企业的负担,带动上下游企业的共同发展。减税降费等相关措施也将助力房企创新发展、推动产业转型升级,更好应对经济下行与市场竞争压力,为全年经济平稳健康发展提供强劲动力。

房地产企业应深刻理解把握中央促进房地产市场平稳健康发展的有关要求,充分认识中央保持调控政策连续性和稳定性的决心,主动降杠杆、降负债、去库存,严格控制债务水平,不断提高发展韧性和抗风险能力,加快高质量发展的步伐。

与宏观经济的诸多不确定性相比,房地产行业的发展可以实现“稳”字当头,变为相对比较确定。主要表现为:第一,政策导向是比较确定的。关键是如何把握好。客观地说,过去很多年,确实存在“地产金融化”和“金融地产化”并存的现象,给国民经济运行带来了一定的风险。中央提出“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位。应该说,总体导向已经非常明确,就是要“稳房价、稳地价、稳预期”,使房地产行业成为长期经济稳定健康发展的“压舱石”,而不是“地雷阵”。关键在于准确把握因城施策、因时施策、松紧适度、长效机制与短期措施的灵活性。第二,市场超大总量是比较确定的。我国城镇化事业走过了波澜壮阔的历程。目前,我国的城镇化率约为60%,与发达国家75%以上的水平相比,还有较大差距。因此,我们认为房地产市场总量继续保持一定的规模,仍然是有基础的。第三,价格行情是比较确定的。市场经济条件下,价格的正常波动是常态。房地产有其特殊性,房价会有波动,但不会大幅跌下去,而会稳下去。核心原因在于:一方面,市场的需求仍然存在。另一方面,房地产业关联着巨量的实体经济产业和银行资产负债,房价急速下跌的后果是不堪设想的。第四,结构分化是比较确定的。并非所有地区的市场都将稳定或增长,只要那些经济持续发展、人口持续流入、产业持续集聚的地区,才具有稳定和增长的基础。第五,竞争格局是比较确定的,总的趋势是行业集中度日益上升。

5、关于新基建:基建产业已成为绿地核心产业

张玉良:中央强调,要把复工复产与扩大内需结合起来,重点加快推进重大工程和基础设施建设,加快新型基础设施建设进度,注重调动民间投资积极性。

国家正对补短板、新基建等领域加大扶持力度,新一轮基建投资大周期即将启动。基建产业挑战与机遇并存,机遇大于挑战。近年来,绿地抓住新型城镇化及基础设施互联互通的历史性机遇,大基建产业在持续转型中实现了跨越式发展。基建产业已发展成为与房地产主业并驾齐驱的绿地核心产业,稳增长作用持续加强,成为绿地业绩增长的新动力。

今年4月10日,绿地全新组建的“绿地大基建集团”及“绿地大基建技术研究院”正式揭牌,绿地大基建产业基金签约成立。绿地新十年开局之年的重大转型升级发展从大基建产业起步,通过打造更优管理平台、更强技术引擎、更深厚资本支持的全面升级,推动基建产业及集团整体业绩新一轮发展。

6、关于居住水平提升:打造引领行业的健康宅产品

张玉良:政府工作报告提到,新开工改造城镇老旧小区3.9万个,支持加装电梯,发展用餐、保洁等多样社区服务。

万众一心抗击疫情,公众对于健康的需求和关注空前提升,正加速各行各业围绕健康主题展开新探索,实现新升级。老旧小区的整治和升级,也是其中的重要组成部分,相对于新建住房市场而言,这一领域的挑战可能更大,空间也同样巨大,也需要行业龙头企业参与其中,助推老旧小区的升级发展。绿地长期致力于“全健康思维”下的产品升级,满足并引领社会大众对健康的全新需求。通过发挥绿地长期实践经验及整体资源优势,发挥康养、科技等相关产业的协同优势,以打造健康生活方式和健康生活内容为目标,绿地将打造引领行业的健康宅产品,通过持续更新换代,更好满足居民健康生活需求。进入2020年,绿地已全面启动在新建和既有住宅产品中落地实施健康宅2.0标准。

7、关于线上营销:传统产业与科技双向赋能是大势所趋

张玉良:政府工作报告提出,电商网购、在线服务等新业态在抗疫中发挥了重要作用,要继续出台支持政策,全面推进“互联网+”,打造数字经济新优势。

这场突如其来的疫情,极大地促进了各个行业的线上化进程。房地产行业与科技互联网的结合更加紧密。疫情期间,虚拟现实VR在线看房得到了广泛的应用和普遍的认可,虚拟现实、人工智能等技术在加快房地产这个传统线下行业的数字化转型进程。绿地在这方面,也率先努力尝试,除第一时间大规模推出绿地G优会员平台及安家宝线上线下融合营销外,还创下了包括上海首个线上销售楼盘开盘热销等亮眼成绩。

新一轮科技革命和产业变革方兴未艾。特别是以5G、大数据、云计算、人工智能、物联网为代表的前沿创新科技正在快速突破,并广泛而深入地向各行各业渗透。我们应该拥抱科技创新,真正走创新驱动的道路。一方面,要积极加强核心技术创新;另一方面,要积极推动产业与科技双向赋能。

本文来源:陆家嘴金融网


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